J9九游会号称回报率7%麓山板块的这个公寓能投资吗？乍一看挺诱人，但细揣摩感觉又不是那么回事。近日，记者到项目现场，对这个中介口中“比存钱划算得多”的公寓产品进行了实地探访。

　　项目位于天府新区万东路，靠近滨江和城、万科海悦汇城东区，临近天府新区热门的海昌路，与去年开业不久的天府和悦广场仅500米左右距离，整个区域是天府新区比较成熟的板块。

　　项目占地约236亩，是一个纯商业项目，约5万㎡的商业部分已经修成现房，在售的为40年产权的公寓。2-16楼为层高4.2米的LOFT，17-24楼是平层SOHO，主力产品面积段33-58㎡，有约4000多套公寓，有3梯15户和8梯32户的产品。目前在售的为1#楼1单元B区。

　　记者在现场看到，虽是普通的工作日，但不大的售楼部仍有多名经纪人在场，不时有经纪人带着客户来看房。工作人员介绍周末的时候，两个样板间里挤满了人。

　　据知情人介绍，麓山U11这次给出7.55%+1000元的佣金激励政策，给足经纪人带客的动力。“成交一套SOHO可以得2万多的佣金奖励，LOFT一套的佣金奖励则有4万多。”

　　高额佣金的激励是经纪人带看积极的一方面，另一方面是麓山U11的低总价，以及区域较好的租金回报，带看成交周期短，也让经纪人铆足了劲。

　　“这种总价低、回报高的项目，对于手上有点闲钱，但又不多的中小投资客是很合适的，比存银行利息划算多了。”

　　现场工作人员介绍，不只是中小投资客看好这个项目，最近还有想一次性买入1万㎡的大宗投资者在跟项目谈，“这个项目无论是区域成熟度、周围配套以及交通动线都非常好，而且现在能有7个点回报的投资机会不多了。”

　　工作人员介绍，麓山U11平层SOHO清水价9000元-9800元/㎡J9九游会，根据楼层不同总价段29-33万/套不等；LOFT清水单价为9800-11000元/㎡，总价段39万-43万/套。“可以选择买清水，也可以买精装，精装报价平层SOHO在清水价格的基础上加41900元/套，LOFT加67500元/套。”

　　按照现场工作人员的报价，如果要投入使用以精装价格加家居家电的投入，SOHO最便宜的价格超33万/套，按照其宣传的7%的回报率，理想租金价格应该在2000元/月，LOFT的理想租金在2600元/月。

　　在麓山U11周围的滨江和城、万科海悦汇城、心怡中丝园、海伦天麓、三利麓山城等项目都是入住率较高的刚需或刚改项目。记者从这几个住宅小区的租赁情况了解到，根据房子新旧情况以及室内装修配置不同，套一的租金在1200-1600元/月、套二租金在2000-2500元/月的水平。

　　项目斜对面的海伦天麓麓公子，目前在链家挂牌的30多㎡的1室1厅整租价为1350元/月-1710元/月。

　　有业内人士认为，虽然麓山U11的回报率7%可能存疑，目前一般公寓市场租金回报率在5个点就已经足够打动客户。

　　但公寓一直是比较难卖的产品，特别是这种看起来投资门槛不高的小公寓，并不完全是因为投资回报率的问题，而且买房收租和存钱谁更划算，可能也不完全是短时间内就能辩分晓的事。

　　存款利率下调对购房者买房收租的意愿有一定刺激作用，但公寓因为流动性差，普通投资者对房产增值的期待大于收租等原因，公寓并非个人投资者的首选。

　　前段时间有网友爆出，一投资者以40多万价格购入位于华阳的某公寓，最近以当时买入价5折的价格出售，“这个公寓开始是租给酒店经营，一直有比较稳定的收益，但今年该酒店退出，业主就要自己开始找租客，太麻烦，就想出手。”

　　虽然在此之前一直有稳定收益回报，但算上现在亏本出手，这个投资基本算平进平出，算上十年压在这套公寓上的资金成本，业主并不见得赚钱。

　　公寓流动性差，投资公寓基本不考虑项目增值，但个人投资者与机构投资者不同，追求的还是物业增值这部分收益，如果不考虑这部分收益，公寓的租金回报率就是唯一指标，在选择要购买的公寓时要用租客思维来选择，成熟区域的公寓比新兴区域的公寓更具投资价值。

　　麓山U11这种大供应量的公寓产品，未来可能要面临项目内部同质竞争的压力，如果都是散户出租，在租金方面可能会形成竞争。而且散户过多，没有统一经营的公寓，在物业管理、物业维护方面可能会存在弊端，影响租赁价格。

　　公寓投资也要考虑持有成本，如按揭成本、房屋折旧成本等，对于低总价的公寓产品如果是全款买入，这笔资金投入其他理财产品的机会成本也是需要考虑的。