J9九游会真人游戏第一品牌别说“设计是成本”!颜值爆表的空间都这样设计品牌“卖点”三个月前觉得对的事情，三个月后可能就是错的，就要不停地面对错误和滚动式的迭代。这就要求对错误和迭代有极高的容忍度。

　　（迈点网讯 丹）近年来，中国房地产市场存量时代的到来加剧了中国的城市化进程。城市是各种行业的中心，今天的城市更新正在以全面化的形式改变着人们的城市生活，城市中的人口结构、产业结构、消费结构等方面的不断变化又客观上推动着人们对于生活与办公的诉求升级。随之而来的空间产业尤其是“新空间”概念也备受推崇。

　　“新空间能够要满足当下人们对居住、办公、商业的空间需求。”创业之初，冯印陶便将目光投向了新空间领域，创立了国内首家新空间投资平台“一米好地”，专注于提供基于旧房改造和城市更新的创新型收益权金融投资产品，助力房产改造，推动城市更新，共同创造人们拥有空间的新方式。

　　恰逢2015年，世界联合办公巨头wework在美国诞生，国内“双创”热潮推动的孵化器、众创空间等空间产业也开始崛起，冯印陶觉得是时候行动了。“众创空间是新空间的雏形，但是它所面向的人群还是一群很有情怀的人群创业者居多，但其人群也就相对窄小，而中国绝大数人还是在传统企业工作，他们对于办公空间的需求焦点，可能不是在融资、产品创新等等，他们需要的可能就是办公空间的舒服、美感。这是一个更为广泛的新空间需求。”这一年，“米域”诞生了。

　　2015年是中国联合办公崛起的一年，现在活跃在该领域的不少品牌都是诞生在那一年。米域一诞生，冯印陶就给了它一个清晰的定位“硬件+服务+社区”：采用共享理念来做硬件实现功能共享;采取集约式服务为入驻企业提供便利;做好社区满足弱社交需求，让生活工作在米域的人有愉悦感。这也是冯印陶对“新空间”的思考。

　　区别于其他联合办公空间，米域自项目落地，就被同行和媒体贴上了“颜控”的标签，成为米域非常鲜明的品牌特质。据了解，米域在空间选址上多会选择老旧的独栋建筑进行改造，这其中既有老洋房、老厂房、大型商业的裙楼，也有历史保护建筑。米域有光的前身作为安字铆钉厂存在多年，后来厂址迁移到了青浦，这里便作了仓库，而它更早的历史是1865年的江南造船厂和1867年的江南机器制造总局的配套厂房。地处外滩的米域礼和是一座建于1898年的历史保护建筑，当时由卡洛威茨公司(Carlowitz & Co.)创建的礼和洋行是德商在中国创办最早的洋行之一。米域恒泰坐落在静安寺的“梅泰恒”商圈，这里曾经是老珠江酒家的司机的聚集地，解放前，老板们在珠江酒家吃喝玩乐，司机们会把车停在一楼，然后聚在二楼抽烟。米域将老墙保留，把这个建筑本身和南京西路区块的故事连接起来，让人们愿意去想象这个空间原先承载了什么样的人和故事。

　　米域的操刀设计师柏振琦表示，任何一个空间都有自己的IP，它需要发现其IP的眼睛，设计师的价值就是帮助业主找到这个IP，然后去转换、升级。老建筑、大IP、新改造，这样的米域惊艳亮相在当今联合办公圈子里，成为“颜控”们、休闲、工作的首选空间。而在冯印陶看来，经过全新视角审视和解构的“老”空间以更符合现代人生活方式和审美需求的形式呈现出来，将空间视为一种产品，使其更好地融入城市发展与个人生活中，这是米域在不断尝试的事情。

　　物业改造从来就不是一厢情愿或者一拍即合的事情，往往是牵一发而动全身。通常情况下，大部分的业主是不太愿意合作方对自己的房子动大手术，最好就是做做内部装修。而一些商业裙楼在改造过程中还将面临着一系列审批流程的考验，比如说商业裙楼改办公空间的“开窗”问题、老建筑的外立面改造问题等等。作为稀缺资源尤其是上海这样大城市里的物业，寸土寸金。任何一个物业主在选择空间品牌运营商的时候，第一反应就是坪效，难免会盯牢建筑结构框架和空间有效使用面积。米域的办公空间都是设计师的得意作品，因为它留给了设计师足够的发挥空间，米域有光的中庭挑空、直通顶层的旋转弧形楼梯就是一个非常大胆的设计。这样大胆的设计势必在一定程度上损害了常规的实际经营面积。

　　这些现实的困境，对于偏好“老”建筑的米域来说更是难上加难。冯印陶为什么还要坚持?米域真的是被“设计”耽误了“利润”吗?如此慷慨的设计投入，米域又该怎么平衡成本、获得收益?

　　“办公空间要有活力和生命力就需要有想象力的释放，这也是年轻人对办公空间的新需求。空间设计的想象力最终应该让入驻空间的用户感受到设计带来的舒适度和美感。”冯印陶坦言，在现实的建筑改造过程中，确实遭受了来自业主、规划审批等方方面面的阻碍，和业主、政府等多方的沟通与协调将是未来整个城市空间改造过程中所有空间运营商必须面对的巨大挑战，他也希望能够得到更多合作方的支持和理解。“随着时间的推移，有些空间和建筑结构必须要经过大的调整才能满足新的需求，很多小的问题最终也会通过空间的大调整得以解决。老旧空间想发挥新价值想做新业态，硬件改造是首要条件，否则后期的运营和社区建设也会跟不上。”

　　“在同等的空间里，我们牺牲掉一些面积效率来提高了设计的溢价。”冯印陶告诉迈点网记者，那些为设计做出让步的空间会有通过其他功能模块的压缩和设计会重新获得更好的回报。

　　米域在空间设计的时候，取消了4人以下的迷你型会议室，在空间设置了公用桌椅，将会议室和大堂打通改造成开放式的咖啡厅。经过改造，原本占地6㎡左右的小型会议室就压缩到了4㎡，“大部分4人以下的会议对私密性要求没那么强烈，咖啡厅有会谈的场景，还有专人提供的基础性服务”。从客户体验来说，一推门进来，比起满眼的桌椅，咖啡厅的存在就相对自然、也容易被接受，“咖啡厅成为了办公空间和休闲空间的缓冲区域，大堂也被盘活了。”

　　而对于某些公区，米域则采用了更具“对抗性”的做法，比如说取消停车位。“我们要看10年以后的发展，按照共享经济的逻辑，车子就应该是跑在路上的，停着就是低效，未来公共交通的使用率会远远大于其他出行方式。”冯印陶认为，既然如此，为何不早早就改变现有空间的结构和规划。

　　作为一个新兴的且不太成熟的行业，关于联合办公的发展模式和盈利模式，各大品牌目前尚且处在摸索期。目前来看，“租金”仍然是联合办公的主体营收。租金之外的增效收益在哪里?更多人将目标放在了“服务”上。

　　“干好租金是一切的本源，我希望米域所有的收入都是以租金来体现J9九游会。”在冯印陶看来，有时候那些复杂的盈利模式大多是讲给资本市场的故事，过于复杂的收入结构反而会分散企业的精力。企业服务和社区服务是为了让用户更认可“租金所体现的价值不仅仅是空间的价值”，其存在的价值应该是为了提高客户粘性、提高返租率和续租率。冯印陶告诉记者，米域的企业服务和社区服务虽然没有直接体现在收入结构上，但这并不代表其对米域的财务没有贡献值。

　　据了解，目前整个联合办公产业还无法摆脱传统写字楼重度依赖中介招商的模式，企业每年花在中介招商上成本高达10%左右，而通过中介完成的招商也不过30%。冯印陶所说的“社区服务的财务贡献值”就体现在招商成本上。别人在用社区“开源”，而米域在用社区“节流”。

　　区别利用社区做关系做会员体系的模式，米域更多是通过精准的人群和社交媒体的方式去完成自己品牌的传播。简单地说就是，针对特定的圈子不停地做活动，以吸引有持续不断的目标客群入驻米域空间，而这些目标客群也会去做二次传播。论坛、社交媒体、KOL等都是米域的重要传播渠道。“这些渠道都是非常精准的，但是少有人做。以2000元/月的工位，10个工位的年收入是24万，一年10%的招商成本是24000元。很多品牌愿意付24000元给中介，却不愿意付24000元去写软文做品牌宣传。”冯印陶表示，很多人因为看不到效果就放弃了这种方式，这种效果确实需要持续的长期积累，而且时间越长效果越明显。依靠独特的传播策略，米域在C端市场赢得了品牌知名度和影响力，目前品牌70%的招商都是通过自主渠道实现的，招商成本控制在5%以下。“看待品牌传播方式的不同最终也导致了不同品牌在财务上的不同表现。”

　　冯印陶特别指出，很多企业之所以会有财务上的压力，因为从一开始就对财务模型理解有错。“这个行业本来就是要前期重资产重投入的，后期需要很强大的运营能力。它的回报模型就是五年一个爬坡期，企业就是要做好18个月左右的贴现的准备。一旦财务模型过于乐观，就会出现现金储备不足，熬不到真正进入正常运营和盈利的那一天。”

　　慢工出细活，在产品上精雕细刻的米域，发展至今，9个项目仍然集中在上海。而很多同时期出道的联合办公品牌早已遍地开花甚至走出国门，这其中不乏资本化运作。

　　关于收并购和规模化扩张，冯印陶表示要分开看事情。一方面，好的规模才叫规模，不好的规模只是一个更大的烂摊子而已，产品要成熟到一定程度才能够去铺面走量，这才是健康的发展模式;另一方面，被收并购也不是什么可怕的事情，关键是看并购的状态。“很多大型传统企业转型也都是通过进入资本市场走上更快速的发展道路。品牌发展到一定阶段是会考虑资本市场的退出，要么上市要么并购，企业需要给自己给股东一个交代，米域要做实基础成为更多人眼中非常有价值的品牌，做出很好的溢价来完成资本市场的退出。”

　　谈及资本，冯印陶表示，在联合办公领域REITs、ABS这样多元化的金融杠杆是非常可行的。米域的大额项目都是放在资产管理公司而不是物业管理公司，“我们是通过获取存量物业10年左右的租约进行运营，目前米域主要靠股权融资来发展。而空间改造是一个资本密集型的行业，我们也正在尝试通过发行资产证券化产品来融资，以保证更稳定的现金流。”据冯印陶透露，一旦租金体量达标，米域会非常非常积极地推进这些事情。

　　计算机专业毕业的冯印陶习惯于用互联网产品开发的思维模式来审视米域的发展。互联网产品的特质就是用户需求之上。从开发到维护到迭代升级，从头到尾都是一拨人在跟紧用户需求。米域坚持“要让我们做的东西更产品化”，不再是简单地交付和销售而是长期维护。“三个月前觉得对的事情，三个月后可能就是错的，就要不停地面对错误和滚动式的迭代。这就要求对错误和迭代有极高的容忍度。”冯印陶告诉记者，扒掉重做对米域来说不是难事，关键是要满足客户需求。在0到1、1到10的不同阶段里，并不是每个环节都要去要求产品本身赚多少钱、获得多高的利润。“我们要做的是，在前面每个空间里找到用户的需求，形成固定模板，迭代模板，当下一个空间到来的时候，把它做得比上一个空间有更好的表现和积累。这才是探索未知产品所需的状态。”

　　跟冯印陶做采访，你会发现他更像社会学或者哲学系出来的人，因为他对于城市、空间和人有很多的思考和独特的见解。“域见可能”是米域slogan，英文译为Make it possible，“每个人都应该有自己的生活态度，让不可能变成可能，去创造生活中无限的可能，去打开未来的间隙，米域MIXPACE重在制造。”冯印陶说，打造“理想城”，如果非要有个IP或标签，不一定追求结果而是关注对待未知的态度或者努力的过程，或许就是属于冯印陶的IP。